통장은 있는데 쓸 수가 없는 경우
주택청약종합저축은 만들어 두신 분이 많습니다. 그런데 막상 청약할 시점이 되면 순위 요건을 못 채워서 넣지도 못하는 경우가 생깁니다. 통장을 만든 것과 청약할 수 있는 것은 다른 이야기이기 때문입니다.
청약 자격은 크게 가입 기간과 납입 실적으로 만들어집니다. 어떤 주택에 청약하느냐에 따라 요구되는 조건이 다릅니다.
국민주택과 민영주택은 계산법이 다릅니다
국민주택
공공이 짓거나 지원하는 주택입니다. 여기서는 납입 횟수와 납입 인정 금액이 중요합니다.
핵심은 매달 꾸준히 넣는 것입니다. 한 달에 큰 금액을 한 번에 넣어도 회차는 한 번으로 계산되고, 인정되는 금액에도 상한이 있습니다. 목돈을 나중에 몰아넣는 방식으로는 따라잡을 수 없다는 뜻입니다.
그래서 소액이라도 매달 자동이체를 걸어두는 편이 낫습니다. 몇 년 뒤에 차이가 크게 벌어집니다.
민영주택
민간 건설사가 공급하는 주택입니다. 여기서는 지역별·면적별로 정해진 예치금 기준을 충족해야 하고, 가점제가 적용되는 물량에서는 청약가점이 당락을 가릅니다.
가점은 세 항목으로 구성됩니다.
- 무주택 기간
- 부양가족 수
- 청약통장 가입 기간
여기서 알아두실 점이 있습니다. 무주택 기간은 만 30세부터 계산하는 것이 원칙이고, 그 전에 혼인했다면 혼인신고일부터 계산합니다. 20대 초반부터 무주택이었다고 해서 그 기간이 전부 인정되지는 않습니다.
예치금은 청약하려는 시점 이전에 채워두면 되므로 국민주택과 성격이 다릅니다. 다만 가입 기간은 소급이 안 되니 통장 자체는 일찍 만들어 두는 편이 유리합니다.
소득공제를 놓치는 경우
주택청약종합저축 납입액은 요건을 갖추면 소득공제 대상입니다. 그런데 가입만 해두면 자동으로 되는 게 아닙니다.
공제를 받으려면 무주택확인서를 은행에 제출해야 합니다. 이걸 안 해서 몇 년치 공제를 못 받은 경우가 흔합니다. 통장을 만든 은행에 확인해 보시고, 안 냈다면 지금이라도 제출하십시오.
그 외 요건도 있습니다.
- 무주택 세대주여야 합니다.
- 총급여 기준이 있습니다.
- 납입액에 연간 한도가 있습니다.
주의할 점은 공제를 받은 뒤 일정 기간 안에 해지하면 추징된다는 것입니다. 중도 해지 계획이 있다면 감안하셔야 합니다.
청년 대상 상품
청년층을 대상으로 우대금리나 추가 혜택을 주는 청약 상품이 운영되어 왔습니다. 기존 청약통장에서 전환이 가능한 경우도 있습니다.
다만 상품 구성과 요건이 자주 바뀝니다. 이름이 비슷한 상품이 여럿 있고 조건도 달라서, 현재 어떤 상품이 있고 본인이 대상인지는 주택도시기금 홈페이지나 취급 은행에서 직접 확인하시는 편이 정확합니다.
전환할 때 주의할 점 하나. 상품을 갈아타면서 기존 가입 기간이 승계되는지를 반드시 확인하십시오. 승계가 안 되면 쌓아둔 가점이 초기화될 수 있습니다.
특별공급을 먼저 보십시오
일반공급에서 가점 경쟁을 하기 전에, 본인이 특별공급 대상인지 확인해 보실 만합니다. 신혼부부, 생애최초, 다자녀, 노부모 부양 등 유형이 있고 각각 별도 물량이 배정됩니다.
특별공급은 경쟁률이 일반공급보다 낮은 경우가 많습니다. 다만 소득·자산 요건이 붙고, 평생 한 번만 쓸 수 있는 유형도 있으니 신중하게 쓰셔야 합니다.
청약 전에 확인할 것
- 청약홈에서 본인 청약 자격을 조회하십시오. 순위, 가점, 제한 여부가 나옵니다.
- 재당첨 제한에 걸리지 않는지 확인하십시오. 과거 당첨 이력이 있으면 일정 기간 제한됩니다.
- 공급 지역의 거주 요건을 확인하십시오. 해당 지역에 일정 기간 거주해야 우선순위가 주어지는 경우가 있습니다.
- 모집공고문을 직접 읽으십시오. 요약된 기사만 보고 넣었다가 요건이 안 맞아 부적격 처리되는 경우가 많습니다. 부적격은 재당첨 제한으로 이어질 수 있습니다.
당첨 이후를 생각해 두십시오
청약은 당첨이 끝이 아니라 시작입니다. 당첨되면 계약금과 중도금, 잔금 일정이 이어지고, 상당한 자금이 필요합니다. 그래서 청약 전에 당첨되면 자금 조달이 가능한지를 먼저 따져봐야 합니다.
- 중도금 대출이 되는 단지인지, 규제 지역이라 한도가 제한되는지 확인하십시오.
- 계약을 포기하면 불이익이 있습니다. 당첨 후 계약하지 않으면 일정 기간 재당첨이 제한되고, 청약통장도 다시 만들어야 하는 경우가 있습니다.
- 실거주 의무가 붙는 경우가 있습니다. 당첨된 집에 일정 기간 실제로 살아야 하고, 이를 어기면 제재를 받습니다.
넣기 전에 "당첨되면 어떻게 될지"까지 그려보시는 편이 낫습니다. 감당이 안 되는 청약은 오히려 부담이 됩니다.
특히 특별공급이나 생애최초 유형은 한 번 쓰면 다시 쓸 수 없는 경우가 있어, 어떤 단지에 그 카드를 쓸지 신중하게 정하셔야 합니다. 눈앞의 물량에 급하게 쓰기보다, 본인 조건에 정말 맞는 기회에 아끼는 편이 나을 수 있습니다.
정리
청약통장은 시간이 쌓여야 힘이 생기는 상품입니다. 당장 집을 살 계획이 없어도 소액으로 매달 넣어두는 편이 나중에 유리합니다. 그리고 이미 통장이 있다면 무주택확인서를 제출했는지 한 번 확인해 보십시오.
이 글은 제도의 구조를 설명한 것이고, 예치금 기준·가점 산정·특별공급 요건은 개정될 수 있습니다. 실제 청약 전에는 청약홈의 해당 모집공고문과 최신 안내를 반드시 확인하시기 바랍니다.